专家称今年将出现房地产零利润或全行业亏损

时间:2019-06-12
author:闻人凹

专家称政府购房入户政策不会抬高房价
北京大学法学院教授王锡锌

专家称政府购房入户政策不会抬高房价
北京师范大学房地产研究中心教授董藩

   CCTV《新闻会客厅》2月16日播出《“购房落户”可行吗?》,以下为节目实录:

   节目导视: 去年下半年为刺激低迷的房地产,各地相继出台购房优惠政策。最近更有专家建议,购房落户在在更大范围推广,以户口作为购房奖励到底公平不公平?购房落户对房价会带来怎样的影响?又能否达到救市的目的?《新闻会客厅》今晚关注:购房入户可行吗?

  李小萌:欢迎来到正在直播的《新闻会客厅》。金融危机,楼市低迷,手里拿着钱想买房,依然觉得房价过高的购房者着急,开发商着急,政府也着急,着急就要想办法,几天以前,我们在讨论购房退税政策是否可行,是否合理。这两天我们又看到消息说,广东省将会成为继多个城市之后首个实现购房落户政策的省份,一时间人们也在讨论购房落户这个政策。今天我们也来凑个热闹,今天请到的嘉宾是北京大学法学院教授王锡锌。旁边一位是北京师范大学房地产研究中心教授董藩。他们两位上次在关于购房退税政策的时候就是各执一词,争个不相上下,看看今天观点是不是会一致。另外我们还请到了媒体观察员吴定平,也欢迎你。我们先来通过一段短片来了解一下购房落户政策。

  【各地推行“购房落户” 政策】

  解说:购房落户政策曾经拉动楼市,始建于十年之前的北京、上海等各大城市。之后更多城市纷纷效仿,后来由于该政策导致城市人口过快增长,同时带来教育、社保等问题,北京、上海、广东等城市取消了该政策。去年下半年开始的新一轮楼市低迷,更使很多地方不遗余力地出台救市政策。综合各媒体报道,一直推行购房落户的城市,纷纷重新调整该政策,降低门口,刺激楼市。最早的是杭州,去年时杭州市将购房落户政策实施范围,由原先的特别区域扩大到主城区。落户主城区的购房标准最低为80万元。成都和武汉则分别于去年12月和今年1月正式开办购房落户新政。在长沙,取消了以往购房落户需要60平米及以上条件限制。在河北保定,凡在市区城区购买商品住房,无论购买面积和金额,均可无条件办理购房者本人以及直系亲属的市区户口,同时取消户籍保税登记。第三个定期新规定是购房落户不再售房屋限制,买二手房也可以落户了。1月20日,直辖市重庆也出台政策,规定重庆新购房户,在主城区购买建筑面积90平米以上商品房,可将户口迁入主城区。而天津把政策条件,购买市区总价达80万元,或在郊区购买总价达40万元的单套房子,将可以办理天津市蓝印户口,同时提高蓝印户口。2月9日,由专家建议北京、上海等四大城市也应出台相关政策。

  【演播室访谈】

  李小萌:买房子就可以落户口,您赞成吗?我先听听三位嘉宾的观点,先听听董教授的谈法。

  董藩:我非常赞同这种做法。

  李小萌:不出我的所料。

  董藩:谢谢。

  李小萌:好,您是赞成。来,王教授。

  王锡锌:我觉得这是一种直接的,通过行政权力,利用行政资源来干预市场的,所以是绝对反对。

  李小萌:遭了,你们俩今天又对立。来听听小吴的观点。

  吴定平:我是赞成购房落户政策。

  李小萌:董教授,今天我是找到了一个支持您的一方,来帮您说话。

  董藩:谢谢。

  李小萌:先把基本理由阐述一下。

  董藩:像北京、上海、天津这样的城市,由于在高考方面具有非常明显的优势,还有西部的省份,像宁夏、新疆有明显的优势。如果实施这个政策,会有一些高考上困难省份,比如说山东、河南等等,他们有钱人到这个地方来购房落户,帮助居民解决这个上学难的问题。另外,大城市,包括一些中等城市相对小城市和农村来讲,它基本教育和义务教育阶段的优势,有一些人愿意到这里来。还有一些城市,在生活方面具有明显的优势,比如说气侯好、环境好,像大连、青岛。

  李小萌:城市户口吸引人,这个我们都相信,都了解。

  董藩:所以它是这样的,在未来的过程中,逐渐逐渐会发生购买力的降低。首先在一些核心城市实现购房落户的。

  李小萌:您是通过说这个政策可行性,来支持自己的观点。王教授。

  王锡锌:如果我们看到有个人买房子,比如说开发商在不断地卖房子,原来房价涨涨涨,销售难难难。难的时候,开发商就想出一个办法,所以买房子送院子,甚至送宝马,送什么都行。因为是开发商自己在送,他依然是在利用一些市场的营销手段。但是假如政府来了,开发商在卖房子,政府说快来买,买了以后我给你这样一个特权性质的东西,那就是户口。我们知道户口是一种非常典型的,由于历史体制遗留下的问题,今天我们在讨论这样一个户籍制度改革的必要性,事实上刚刚不久中央在考虑并且提出了,要对户籍制度逐步予以取消解决这个问题。在这种情况下,政府用这样一种户籍制度的剩余价值来吸引别的人入市购房,我看本质上就是一种行政对市场的直接的一种外在干预。

  李小萌:不该利用公共资源来刺激楼市。

  王锡锌:对。它是一种公共权力和公共政策私用的一个做法。

  吴定平:我的观点刚好王教授相反。我认为首先这个方向首先是比较低迷,我们必须要通过一定的措施来刺激楼市的发展。而在刺激楼市发展之中,我觉得购房落户是比较好的措施,能够直接推动楼市的成交量,成交量推动之后,就能够确保楼市一个稳定发展,能够稳定发展,而且关系到中国经济,文化经济的健康稳定发展。

  李小萌:所以说三位来宾的观点就涉及到政策是否可行又是否公平和合理,和我们做的一个大致是梳理差不多,来看一下。购房落户是否可行的争论焦点通常是集中在一是不是有效。第二,是救市还是托市。第三是否有违公平。在整个自己观点不变的情况下,对于分论点也有可能产生分歧。我们先来说说第一个层面,对于救市购房落户政策是否有效。王教授您觉得有效吗?

  王锡锌:如果我们看到,购房落户这样一个政策本质上是一个行政对市场干预,我想要判断它有效性,首先要看这种有效是针对什么问题。刚才两位嘉宾其实也谈到了,我们现在楼市最大的问题,实际上是成交量第一,而成交量之所以第一名,可能是有效的需求和供体之间不能够对接,价格太高了,我想买不买了。在这种情况下,可能有效的办法正如很多民众一再强调的,就是让价格回归到一个理性的水平上,因此有效的需求就可以释放出来。

  李小萌:您对有效的界定究竟是房价下降还是成交量上升,可能不一定同步实现。

  王锡锌:我觉得有效的需求,就是要让市场机制能够发生作用。我们讲楼市楼市,它首先是一个市场,现在如果说我用一种没有人买的时候,我就用一个吆喝,吆喝来一个新的刺激,所有的地方有的八条,有的地方九条,有的地方七条,这时候市场的机制到底有没有被激活,这仍然是一个问题。

  李小萌:我们详细来看,一个购房落户的政策有没有可能让短期之内成交量上升,有没有有效?

  王锡锌:我认为没有效。

  李小萌:没效。好,董教授。

  董藩:一定是有效的。刚才王教授保证了宏观调控的必要性,市场原本应该正常运行的,但是在特殊情况下,可能会发生失灵,在失灵情况下需要政府来救市的。政府此前通过一些经济手段做了尝试,但是现在收效甚微。因为大家知道大的环境不好,国际上经济危机的影响也比较重。在这种情况下,政府想尽一切办法,包括动用刚才王教授说的行政手段来推动市场的运行也是必要的。我认为这个政策如果实施得可能要比别的政策更有效,但是可能由于它带有着很强的行政色彩,还带有着我们中国特色的一些东西,还挡着很多阻力、保障等等这样的资源,所以可能格外引人关注。

  李小萌:您认为有效有没有一些数据支撑您的观点?因为有一些城市其实实行了这样的政策。

  董藩:这一轮政策刚刚推出来,我想它要发生作用,可能要一两个月之后。因为关注这些城市的,更主要是外省市的人。他们要来到这里,需要有个决策的过程,有一个看房的时间,我想两三个月之后马上见效。

  李小萌:也就是说现在数据还不能支持您的观点。

  董藩:现在的数据官方也没有,但是老百姓的反应已经能看得出来,我们也进行了一些调查,就是口头上、电话调查,他们对这个政策是非常欢迎的,在北京有很多长期定居的人,干了十多年没有户口的人,他们尤其欢迎这样的政策。

  李小萌:小吴的观点。

  吴定平:谈到这个,我觉得它肯定是有效的。而且刚刚您谈到有没有数据支撑,因为我刚刚看到一份媒体报道。媒体报道大概情况是这样的,就是2008年10月份杭州出台购房落户政策之后,它效果其实非常明显。明显在哪儿?媒体有个报道,就说杭州10月份,一个好的楼盘,购房者中的外地比例从三成上升到五成,这是明显的数据。

  李小萌:是不是整个的成交量上升了?

  吴定平:首先,这一点首先是肯定了购房落户政策,对外地人吸引力是增加了。外地人增加之后,购房多了,整个成交量肯定是拉升起来了。

  王锡锌:也不一定,为什么呢?因为我没有看到数据。毫无疑问,我同意小吴刚刚说到的,我有一个购房落户的政策,当然对外地没有当地户籍这样一个容易,当然我有效的,董教授讲到了,有附加一些福利,比如说有教育,有一些方面的权利。所以短期内对外地人可以产生一定的效应,所以你看在杭州出现了这样的数据。但是另外一方面我们必须看到,假如我用楼价高于运行,这时候我不是促使楼价回归,而是用一些外在的又给打强心针,楼价依然在高位运行。这时候本地的需求它会约束,所以此消彼涨的可能性是非常大的,这是第一个。

  李小萌:所以外地购房者的比例增加,未必带来总量的增加对吗?

  王锡锌:对。另外一方面,我们看到有些城市,就是深圳在上一轮实施了购房落户的政策。我们看到一些个案,购房落户以后,因为落的户口本身并不是和本地的户口完全一样的,所以带来一些保险、福利等等方面的问题。这些问题现在已经酝酿发酵出来,可能会给后续的购房落户政策带来负面的影响。

  李小萌:好的,董教授是不是有话要讲?

  董藩:这个数量上,购房量上来讲,一定是会增加的。比如说北京,我们如果实施了政策,会假定原来买的房子,因为外地人在这儿已经有房子了,但是这是不算的。你新买的房子,这个政策是及时性的,新买房子可能享受这个政策。他可能有钱,他获得这个户口,他要通过这个方式去获得,一定会推行交易量。

  李小萌:如果说北京、上海这样的大城市可能马上见效的,中等城市是不是这样的政策可以马上见效?

  董藩:中等城市会有效,但是会缓一些。当然现在的问题是,只要北京、上海、深圳这样一线城市,房地产交易量上升,市场有效运行了,其他城市也会起到一个影响作用。

  李小萌:像刚才我们短片当中也说过,其实多年以前,上海、北京实施过类似这样的政策,但一时间带来非常多的后续问题,比如说人口的膨胀等等,这个问题我们怎么解决?

  董藩:我们可以控制户口发放的数量,比如说像北京大概有十几万套房子。我们每买一套房子,只备一个户口指标,也是可以的,未必就会大量增加外来人口。因为大部分还是本城的居住在这里的人员购买。

  李小萌:所以您认为一时间如果假定增加十几万人,对北京这样的城市来讲没有问题。

  董藩:没有问题,它这种危害,远远比这些房子卖不掉危害要大。

  李小萌:是不是其实不用太多争论,因为拿数据我们马上就可以看得出来。来看看下面一条,这其实是非常重要的一个层面,是救市还是托市,这个一字之差有什么不一样,哪一位先帮我们解释一下,救市跟托市的概念是怎样?

  王锡锌:我认为救市就像我们治病一样的,来救一个人一样的,我们首先需要去界定,这样一个楼市它出了什么问题,它的病症在哪里。救的目标是要让它积极恢复正常,让他自己能够正常的运行。托市就不一样,托市就是现在市场或者说我模拟格局,如果它不能维持这样的,我一定要动用各种各样的手段,让他保持某种状态,对目前来讲这是让房地产维持在一个利润最大化的价格高位。所以他们的区别有两个方面,第一个就是目标来看,救市要让市场恢复它正常的机能,他自己一个调节,而托市就是维持高位。

  李小萌:对于救市和托市这个定义两位同意吗?

  董藩:实际上是一个说法而已。

  李小萌:你觉得是一回事吗?

  董藩:现在的出发点是救市,但是在当前的情况下,救市就是要托市。为什么呢?要防止经济和交易量的进一步下滑,再进一步下滑整个国民就会出大的问题。所以呢我们是希望托市让市场稳定下来,然后市场恢复交易。

  李小萌:这两个概念您觉得没有区别吗?

  董藩:没有太大差异。

  李小萌:那我们就没得争了。

  董藩:也不是,大家可能关于问题的认识上还是有差别。 王教授认为房价还是非常高的,然后应该下滑,促进交易量上升,事实上不是这样。今年全国将出现房地产零利润或者全行业的亏损,这是毫无疑问的。 王教授刚才这个问题,我想他对一个行业,因为他不是搞这个行业,他是搞法学,这个行业我们搞了很多年,也很辛苦。有两个基本的特点,第一个叫杀跌。它和日常消费品不一样,日常消费品,瓜果梨桃、服装这些东西,上涨的时候,我们不高兴,但是我们也要买。下跌的时候我们很高兴,但也不会多买。交易量是基本稳定的,波动很小。

  李小萌:但关键现在政府说了,你买五斤桃就给你办户口。

  董藩:如果五斤桃办户口一定出大问题。问题是什么?我们是买一套房子,是用几十万、上百万的房子。在中国面临着如此经济困境的情况之下,谁敢买房子,谁对社会的贡献,做贡献的给予奖励是应该的。