也许艾伦格林斯潘对浮动利率抵押贷款是正确的

时间:2019-08-14
author:闾丘佛

布隆伯格

早在2004年,艾伦格林斯潘就建议美国人可以从购买浮动房屋贷款中受益。

在前美联储主席吹捧可调利率抵押贷款十多年后,纽约联邦储备银行研究主管詹姆斯麦克安德鲁斯(James McAndrews)表示,美国可能会因更多的浮动房屋贷款而变得更好。 就像格林斯潘的评论一样,最新的言论恰逢美国中央银行准备加息,这显然会使拥有此类债务的借款人更加昂贵。

格林斯潘的建议似乎特别不合时宜。

从2004年5月到2006年6月,美联储将基准利率提高了4.25个百分点。 随着可调整利率抵押贷款(称为ARM)的借款人无法跟上抵押贷款支付的增长,违约率开始飙升。 鉴于经济衰退期间发生的事情 - 与新的承保规定相结合 - 几乎没有人再获得ARM,如下图所示。

麦克安德鲁斯提出的观点是,有更多的购房者支付浮动利率债务,或许在某种程度上,危机后的几年也不会那么痛苦。

美联储从2008年开始实施的刺激措施和超低利率政策的好处并未迅速传递给固定利率抵押贷款的房主。 许多借款人陷入了固定利率贷款的困境,他们所欠的贷款比他们现在的房屋价值低。 根据麦克安德鲁斯的说法,即使美联储下调官方利率,对未偿还抵押贷款总额的平均利率下降的速度也要慢得多。

麦克安德鲁斯上周在一次演讲中表示,“所有这些都意味着,在金融危机爆发之初,较高比例的ARM可能会提高货币宽松政策在减少取消抵押品赎回权和刺激宏观经济方面的效率。”

ARM并不是唯一一个在危机中受到指责的人,而其他抵押贷款替代品 - 例如只有利息的贷款 - 可能会引发更大的问题。 承销标准也恶化到借款人收到少量审查的程度。 在许多情况下,ARM甚至在付款开始增加之前就违约了。

住房专家表示,30年期固定利率贷款的可用性取决于政府通过房利美和房地美对市场的持续支持,其命运尚未由国会解决。 在其他国家,应该指出的是,浮动利率抵押贷款或短期固定利率抵押贷款是最常见的。

抵押贷款行业对于ARM今天有意义的原因有自己的看法。

总部位于加利福尼亚州San Ramon的贷款商业房屋抵押贷款公司(Home Home Mortgage)首席财务官马里奥•德托马西(Mario De Tomasi)表示,ARM的较低支付和美国人更换家庭的倾向往往使他们成为一个不错的选择。

“大多数借款人 - 尤其是年轻人和首次购房者 - 将不会在同一住所停留30年,”他在一封电子邮件中说。 “我个人从来没有对我拥有的任何财产取得30年的固定抵押贷款。”

目前利率的潜在节省不足以说服咨询公司RiskSpan的董事总经理Kathy Kelbaugh。

随着美联储现在退出其经济刺激计划,“利率更有可能上涨而非下跌,”她说。

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